Odpowiedzialność odszkodowawcza gminy za skutki miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Niedozwolone zapisy w umowach z firmami budowlanymi.
22 marca 2018
Zabezpieczenia w umowie o roboty budowlane
14 kwietnia 2018

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego uchwalanym przez radę gminy, który między innymi określa sposób zagospodarowania terenu. Może się więc zdarzyć, że na skutek zmiany planu lub jego uchwalenia, gdy plan dla danego obszaru jest sporządzany po raz pierwszy, dotychczasowa wartość gruntu się obniży, gdyż np. plan ograniczył możliwość zabudowy terenu lub uniemożliwia prowadzenie na nim dotychczasowej działalności gospodarczej.

W takim jednakże przypadku właściciel nieruchomości nie pozostaje wobec działań gminy bezradny, gdyż przepisy ustawy przewidują, że może on wystąpić do gminy z roszczeniem odszkodowawczym.

Prawo do odszkodowania przyznaje art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który stanowi, że jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części.

Ponadto, realizacja wskazanych roszczeń może nastąpić także w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej i wówczas z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają. Jeżeli więc w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel, a także użytkownik wieczysty nieruchomości ma do gminy roszczenie o odszkodowanie lub wykup nieruchomości. W takim przypadku gmina ma obowiązek realizować roszczenie wskazane przez uprawnionego.

Decydując się na odszkodowanie, uprawniony może skutecznie wnosić o jego wypłatę, lecz tylko za szkodę jaką rzeczywiście poniósł, roszczenie to nie może więc obejmować utraconych, potencjalnych korzyści, które nieruchomość mogłaby przynieść. Jeżeli zaś właściciel/użytkownik wieczysty nieruchomości wybierze roszczenie o wykup nieruchomości, to gmina jest zobowiązana do jej wykupu w całości lub części nieruchomości.

Gmina może również zaoferować właścicielowi/użytkownikowi wieczystemu nieruchomość zamienną, w miejsce wskazanych powyżej roszczeń, ta forma realizacji roszczenia uzależniona jest oczywiście od możliwości i woli gminy. Inicjatywę w tym przypadku przejmuje gmina.

Roszczenia przewidziane w powołanym przepisie przedawniają się w terminie dziesięciu lat. Zgodnie z kolei z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 20 października 2016 r., sygn. akt: II CSK 53/16, „początkową datą biegu przedawnienia będzie data wejścia w życie uchwały rady gminy w sprawie uchwalenia planu miejscowego, którą można oznaczyć najwcześniej po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia planu w dzienniku urzędowym województwa, a nie, jakby to mogło sugerować sformułowanie części wstępnej art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – data uchwalenia tego planu”. 

Bardzo często uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego umożliwia korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób, jednakże wprowadzenie planu ma wpływ na wartość nieruchomości, która może wzrosnąć bądź się obniżyć, w takiej więc sytuacji ustawodawca wprowadził obowiązek wzajemnych rozliczeń pomiędzy właścicielem/użytkownikiem wieczystym, a gminą. Jeśli więc w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą wartość nieruchomości ulega obniżeniu, a jednocześnie z nieruchomości można korzystać w sposób dotychczasowy, to właściciel/użytkownik wieczysty może żądać od gminy odszkodowania.

Odszkodowanie to staje się jednakże wymagalne dopiero z dniem zbycia nieruchomości, czyli z datą zawarcia stosownej umowy w formie aktu notarialnego. Wskazane roszczenie nie będzie zatem przysługiwać właścicielowi/użytkownikowi wieczystemu, jeżeli nie zbywa on owej nieruchomości, nawet jeśli na skutek uchwalenia planu lub jego zmiany wartość uległa obniżeniu. Oznacza to, że wskazane roszczenie o odszkodowanie jest roszczeniem warunkowym, gdyż staje się aktualne tylko w momencie ziszczenia się warunku, czyli sprzedaży nieruchomości.

Ponadto, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty nie może być jednak wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Wskazane roszczenia można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *